Tržište nekretnina u Sloveniji

Autor: Matevz Mencak, Direktor, Real Estate Fond, Generali Investments LLC Slovenija

Tržište nekretnina u Sloveniji

Tržište nekretnina je u 2019. godini bilo prilično aktivno, iako su transakcije nekretninama donekle bile umanjene u odnosu na 2018. godinu. Prema podacima Geodetske uprave Republike Slovenije, broj transakcija je stagnirao, ali cene u većim gradovima su i dalje rasle. Ovaj rast se delimično odražavao na investicione nekretnine. U vreme dok pišem ovaj članak, tačne brojke koje pokazuju rast cena investicionih nekretnina još nisu dostupne, ali na osnovu mog iskustva i predviđanja pretpostavljam da se nastavlja trend rasta. To se naročito odražava na stopu kapitalizacije procene komercijalnih nekretnina, koja je u proseku pala za 0,25 i do 0,5 procentnih poena.

Gledano u celini, rast slovenačkog BDP-a i plata u javnom i u privatnom sektoru ogleda se i u aktivnosti na tržištu nekretnina. Generalno, nekretnine su se pokazale kao relativno dobra i sigurna alternativna investicija, pri čemu su cene nekretnina beležile stabilan rast u periodu od 2014. do kraja 2019. godine, što je rezultiralo porastom optimizma na tržištu nekretnina. Štaviše, na slovenačkom tržištu nekretnina 2019. godine manjkalo je stambenih, komercijalnih i poslovnih zgrada. Bilo je nemoguće iznajmiti kancelarije visokog kvaliteta u Ljubljani čija je površina veća od 1.500 m2. U svom decembarskom izveštaju Banka Slovenije procenjuje da su cene blizu njihovim osnovnim nivoima, bez precenjenosti, i da će verovatno nastaviti da rastu u budućnosti po nižim stopama.

Međutim, događaji kojima smo svedočili u martu 2020. godine doveli su do promena. Zbog rizika povezanih sa izbijanjem SARS-CoV-2, velika većina vlada uvela je karantine prekidajući normalan tok života. Do sada je postalo jasno da će zemlje eurozone upasti u recesiju, a možemo samo nagađati koliko će BDP pasti u Sloveniji. Iako se brojevi razlikuju, Banka Slovenije procenjuje da bi pad BDP-a mogao biti u rasponu između 6% i 16%, što bi prouzrokovalo probleme u celoj ekonomiji, a posredno i na tržištu nekretnina. Prema procenama, najviše trpe turizam i trgovina. Ti sektori prestali su da rade preko noći, ostajući bez prihoda, sve do ukidanja nacionalne uredbe o privremenoj zabrani ponude i prodaje roba i usluga potrošačima. Izuzetak su aktivnosti koje prema vladinoj uredbi moraju nastaviti da rade zbog normalnog snabdevanja stanovništva.

Matevz MencakBilo je fascinantno gledati raspoloženje investitora s jedne, a zakupaca s druge strane. Za Sloveniju se usuđujem reći da bi raspoloženje moglo biti podeljeno na dva perioda - apokaliptični period, koji je počeo 13. marta zatvaranjem radnji i koji je trajao do druge nedelje u aprilu, i razuman period koji počinje u drugoj polovini aprila. U početnom periodu čuli smo ljude kako pričaju ovako: „Nismo u mogućnosti da izvršimo ikakvu uplatu, jer je posao obustavljen. Ne možemo čak ni da platimo operativne troškove. Takođe tražimo otpis svih obaveza za april i maj i kreditnu notu za mart. A u mesecima posle maja plaćaćemo samo troškove. Očekujemo popust na rentu, što je trenutno tema razgovora." Kao investitora, ovakav razvoj situacije vas brine kako da otplatite dug i ispoštujete druge obaveze, poput poreza na imovinu, troškove struje, vode itd. Međutim, kao i kod bilo koje druge investicije, sada je potrebno puno strpljenja; morate razgovarati sa svojim zakupcima i paziti na događaje povezane sa padom ekonomije. Sada kada smo u „razumnom periodu“ dobijamo poruke poput: „Jasno je da moramo platiti troškove, i ne, ne očekujemo da nam nadoknadite zakupninu za mart i da, otvoreni smo za pregovore za aprilom i naredne mesece." Pretpostavljam da je razlog promene u pregovorima bilo tumačenje člana 34. Zakona o dodatnoj likvidnosti ekonomije da bi se ublažili efekti epidemije COVID-19, koji kaže: „U skladu sa važećim zakonodavstvo, svako odricanje od plaćanja zakupa u određenom periodu zbog širenja bolesti ili u periodu proglašenja epidemije nije prihvatljivo. Ako zakupci nisu u mogućnosti da plate, jedina neposredna mogućnost je da obustave plaćanje zakupnive i zakupodavac se suzdrži od naplate dospele zakupnine izvršenjem." Međutim, takođe mislim da su zakupci shvatili da još nije kraj sveta i da ćemo morati (pokušati) da se vratimo u normalu pre ili kasnije.

Predviđanje bilo kakvih događaja za sledeću godinu je veoma nezahvalan posao, posebno jer niko ne zna koliko će se brzo navike potrošača i ljudi uopšte vratiti na prakse pre krize. Do sada je jasno nekoliko stvari, a to su:

  • Najteže su pogođeni sektori trgovine i turizma u oblasti nekretnina;
  • Dobitnici su oni koji su se kladili na internet-logističke nekretnine ili data centre ili oni čiji su zakupci farmaceutska industrija;
  • Uspostaviće se bliske veze između vlasnika i zakupaca. Komunikacija, slušanje i razumevanje biće od ključnog značaja;
  • Investitori treba da se pripreme za smanjenje vrednosti nekretnina, iako će pad biti znatno manji nego kod ostalih "tradicionalnih klasa imovine". Ono što je važno, poverenje u pravog portfolio menadžera će biti ključni faktor;
  • Maloprodajne i druge radnje do 400 m2 mogu se ponovo otvoriti od 4. maja u Sloveniji, a uskoro će uslediti i druge (turizam, restorani);
  • Banke su u mnogo boljem stanju nego u 2009. godini i moguće je ispuniti aranžmane banaka, pa se ne očekuje da će mnoge nekretnine biti podložne takozvanoj stresnoj prodaji.


Ovaj članak, ipak, ne treba pogrešno tumačiti. Pad BDP-a biće ozbiljan. MMF predviđa sledeći pad BDP-a u prvih pet zemalja prema izvozu Slovenije u 2019. (prema opadajućem redosledu):

2020 Projektovani realni BDP (% promene)
Slovenija       -8
Nemačka       -7
Italija         -9.1
Hrvatska        -9
Austrija         -7
Švajcarska      -6
Izvor: imf.org, stat.si (sopstveni proračun)

Lično, mislim da, iako su sve vrste instituta, fondova, nacionalnih banaka i drugih zainteresovanih strana veoma zainteresovane za davanje svakakvih predviđanja, niko zaista ne zna šta će se dogoditi. Primer je projekcija MMF-a i Banke Slovenije, sa razlikom predviđanja pada i do 100%; ili poređenje između MMF-a i IFO-a, poznatog nemačkog instituta za ekonomska istraživanja, koji prognozira da će se nemačka privreda smanjiti za više od 16%.

Budući da sam po prirodi optimista, verujem da budućnost neće biti tako crna kao što je prvobitno predviđeno. Naravno, neophodni su oprez i razum - ali nije li to princip kojeg bi se trebalo pridržavati u svakom trenutku?

Članstva
 

UNICEF Friends Club

Bedž pomažemo Dečija sela

X
Kolačići

Novaston Grupa može koristiti kolačiće kako bi nam pomogli da razumemo vaše potrebe i pružimo vam bolje korisničko iskustvo. Možete sprečiti postavljanje kolačića preko našeg veb sajta promenom podešavanja vašeg internet pretraživača.